Семья: обоим по 32 года, двое детей — 4 и 7 лет. Хотят купить квартиру в Хабаровске. Менеджер банка говорит: «берите семейную». Застройщик говорит: «берите ДВ ипотеку». Знакомые говорят разное. Кто прав?
Разберём по цифрам — без рекламы одной программы в ущерб другой. Просто считаем.
Что изменилось в семейной ипотеке с октября 2026
До 1 октября 2026 всё было проще: семейная ипотека давала единую ставку 6% для всех семей с детьми. С 1 октября правила изменились.
Теперь ставка зависит от числа детей — от 10% при одном ребёнке до 2% при пяти и более. Субсидирование ограничено первыми 15 годами: после этого банк переводит на рыночную ставку.
Для тех, кто попадает под ДВ ипотеку, это изменение делает выбор ещё очевиднее: ДВ ипотека 2% на весь срок без ухудшений.
Сравнение по ключевым параметрам
| Параметр | ДВ ипотека | Семейная ипотека |
|---|---|---|
| Ставка | 2% на весь срок | 10–2% в зависимости от числа детей |
| Субсидирование | Весь срок (до 20 лет) | Только первые 15 лет |
| Максимальная сумма | до 9 млн ₽ (от 60 м² на первичке) | до 6 млн ₽ для регионов |
| Срок | до 20 лет | до 30 лет |
| Возраст | хотя бы один не старше 35 лет | не ограничен |
| Регион | только ДВФО | вся Россия |
| Прописка | обязательна в течение 270 дней | не требуется |
Когда ДВ ипотека однозначно выгоднее
Пример: квартира 7 000 000 ₽, взнос 20%, кредит 5 600 000 ₽, срок 20 лет.
| Программа | Ставка | Платёж/мес |
|---|---|---|
| ДВ ипотека | 2% | ~28 300 ₽ |
| Семейная (1 ребёнок) | 10% | ~54 100 ₽ |
| Семейная (2 ребёнка) | 8% | ~46 900 ₽ |
| Семейная (3 ребёнка) | 6% | ~40 100 ₽ |
Разница с семейной при одном ребёнке — почти 26 000 ₽ в месяц. За 20 лет — более 6 миллионов рублей переплаты.
Когда семейная ипотека актуальна
Не проходите по возрасту для ДВ ипотеки. Вам больше 35 лет, детей с 2019 года нет. Семейная — единственный вариант льготной программы.
Нужна сумма больше лимита ДВ ипотеки. Базовый лимит — 6 млн ₽. Расширенный — 9 млн, только при площади от 60 м² на первичке.
Планируете долгий срок кредита. Семейная даёт срок до 30 лет — ДВ ипотека только до 20.
Можно ли использовать обе программы одновременно
Нет. С 23 декабря 2023 года — одна льготная программа в одни руки. Взяли ДВ ипотеку — семейную уже не дадут. И наоборот.
ДВ ипотеку нельзя рефинансировать в семейную — даже если после оформления родился ребёнок. Перейти не получится.
Конкретный расчёт для семьи с двумя детьми
Семья 32/34 года, дети 4 и 7 лет. Квартира 7 500 000 ₽ (72 м², новостройка), взнос 20%, кредит 6 000 000 ₽.
| ДВ ипотека | Семейная ипотека | |
|---|---|---|
| Ставка | 2% | 8% |
| Срок | 20 лет | 20 лет |
| Платёж/мес | ~30 400 ₽ | ~50 300 ₽ |
| Субсидирование | Весь срок | 15 лет, потом рыночная |
| Переплата за 20 лет | ~3 096 000 ₽ | ~6 072 000 ₽ + рыночная |
Пять вопросов, которые помогут определиться
- Вам или вашему супругу не исполнилось 35 лет? Да → ДВ ипотека открыта по возрасту.
- Есть ребёнок, рождённый с 1 января 2019 года? Да → ДВ ипотека открыта по детям.
- Нужна сумма больше 9 000 000 ₽? Да → ДВ ипотека не закроет полностью.
- Планируете жить в купленной квартире постоянно? Да → ДВ ипотека подходит, прописка не проблема.
- Планируете срок больше 20 лет? Да → только семейная даёт до 30 лет.
Расчёт для одинокого родителя
Мама/папа одни, ребёнку 5 лет, возраст 38 лет. Квартира 6 000 000 ₽, взнос 20%, кредит 4 800 000 ₽, срок 15 лет.
| Программа | Ставка | Платёж/мес | Переплата |
|---|---|---|---|
| ДВ ипотека | 2% | ~30 900 ₽ | ~1 562 000 ₽ |
| Семейная | 10% | ~51 600 ₽ | ~4 288 000 ₽ |
Разница в переплате — почти 2 726 000 ₽. Для одинокого родителя это два года платежей разницы в кармане.
Три ошибки при выборе программы
Не проверить, под какую программу реально попадаете. Клиент уверен что «у нас дети — значит семейная». Но при этом обоим по 30 лет — они попадают под ДВ ипотеку 2%. Никто не подсказал.
Сравнивать только ставку, не считать субсидирование. Семейная — субсидирование только 15 лет. После — рыночная ставка. ДВ ипотека — 2% на все 20 лет.
Брать семейную в надежде рефинансировать потом. Рефинансирование льготной ипотеки в льготную другую — невозможно. Планируйте от той программы, которая выгоднее сейчас.
Хотите узнать, какая программа выгоднее в вашей ситуации?
За 15 минут рассчитаем платёж по обеим программам под вашу квартиру и скажем, под что вы реально попадаете.
Написать Оксане →Оксана Рыкаловская — ипотечный брокер-юрист, 20 лет в недвижимости Хабаровска. Работаю с 20 банками ДВФО. Помогаю выбрать правильную программу с первого раза — без ошибок и без переплаты.